----- الأكثر مشاهدة -----

(37)

الفقاعة العقارية

الفقاعة العقارية

تعريف الفقاعة :

هي شيء يفتقر الى الجوهر او الثبات او الاستقرار او تخمينات او مضاربات كاذبه ومتضخمة.

الفقاعة العقارية:

هي زيادة اسعار العقارات زيادة مضطرده (غير حقيقيه) على زيادة الطلب والمضاربات. وتبدأ حين يزيد الطلب على العقارات ويكون العرض محدودًا ثم يبدأ المضاربون على طلب العقارات منه يزيد الطلب بنسبة كبيرة ولكن عند وقت معين يقل الطلب في حين يكثر المعروض مما يتسبب في انخفاض مفاجئ في الأسعار ويحدث انفجار الفقاعة العقارية. (إذا لم يحدث الانفجار فلم تكن هناك فقاعة أصلًا)

أسباب الفقاعة العقارية:

يحدث ذلك نتيجة عدة أسباب مختلفة تجتمع معًا وذلك عندما يستقر الاقتصاد وتزداد معدلات النمو تبدأ البنوك في منح قروض إسكان (قروض لشراء عقار) مع التساهل في شروط الائتمان ويصبح الناس أكثر رغبة في أخذ قروض غير مدروسة لشراء عقارات آملين في بيعها مستقبلًا بقيمة أكبر مما يحقق لهم مكاسب سريعة لكن مع ازدياد العرض لا يستطيعون البيع ولا يقدرون في نفس الوقت على سداد أقساطهم للبنوك وفي هذا الوقت يلجأ الكثيرون منهم للبيع بأي سعر حتى لا يقع تحت طائلة القانون فتحدث الفقاعة العقارية.

مشاكل الفقاعة العقارية:

  1. تسبب في السلوكيات الخاطئة مثل شراء عقارات لا يمتلك كثير من الناس ثمنها بالفعل أو حتى دخل ثابت لسداد أقساطها للبنوك.
  2. يصبح من يتصرفون بحكمة وراغبين في الشراء لحاجتهم للعقار لا يستطيعون الشراء نظرا لزيادة الأسعار عن المعقول أو فوق قدرتهم المالية.

هل مصر معرضة لكارثة انفجار الفقاعة العقارية:

الوضع في السوق العقاري الآن به زيادة في العرض خصوصًا للمشروعات الفاخرة والتي لا تتناس كثير من طالبي وراغبي شراء عقارات متوسطة (من الشباب)  بالذات لكي يبدئوا حياتهم الزوجية مما جعل بعض شركات التطوير العقاري أو الشركات المنفذة تلغي مقدمات السداد وتزيد من التقسيط وتسهل على بعض المشترين اللجوء إلي البنوك لأخذ قرض عقاري وهذا يسهل على المشترى أخذ قرار الشراء لكن الشركات المنفذة للمشروعات لا تستطيع الوفاء لعملائها بتسليم المشروعات في الأوقات المتفق عليها نظرًا لضعف التمويل مما يجعل هذه الشركات تلجأ بنفسها للبنوك بضمان المشروع العقاري نفسه.

 

ولا يجب أن نغفل أن أسعار العقارات في مصر زادت أكثر من 30% خاصة بعد تعويم الجنيه ثم زيادة أخرى بعد زيادة أسعار المحروقات والخامات والكهرباء والمياه بنسبة لا تقل عن 20% أخرى (آي زيادة 50% على الأقل).

 

أيضًا ارتفعت أسعار الأراضي لنفس السبب … فهل هذا ينذر بتوقف الاستثمار العقاري؟! الإجابة بنسبة 80% هي لا … لماذا؟ … لآن:

  1. العميل المصري عادة يشتري العقار من مدخراته وليس من قروض البنوك.
  2. كثير من الشركات تمول المشروعات من رأس مالها وأقساط العملاء (تمويل ذاتي).
  3. تعامل المشتريين مع الشركات العقارية يتم دون وسيط بنكي.
  4. البنوك المصرية لها حد تعامل في القروض العقارية لا تتجاوزه بأوامر من البنك المركزي الذي يضمن ودائع العملاء (وليس كما حدث في أمريكا أو في دبي مثلا) حين انهار بنك لآن محفظته الائتمانية كلها قروض عقارية.

 

وإذا حدث ذلك سيكون في مشروعات محدودة مثل العاملين الحكومي والذي وصل فيه سعر المتر إلى 30,000 جنيه بشكل مبالغ فيه أو العاصمة الإدارية الجديدة أو بعض المشروعات الخاصة التي تصرف ببذخ على إعلاناتها دون دراسة كافية.

 

لكن يظل التخوف قائم لأن للمشتري دراسة أسعار العقارات البديلة ومقارنة الأسعار بين الشركات حتى لا تحدث معه مشكلة.

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *